必胜客报道: 2025年,一套市值150万的房产到底能值多少?悬着的心降地了!无论是现金理财,还是买房保值,无非两个目的,一是本金不能受损失,二是尽可能实现收益最大化。特殊是对于我们依赖省吃俭用、辛苦奋斗获得财宝的群体来说,更是慎之又慎,容不得半点闪失。在98年住房商品化变革以前,相信我们很少有人会去关注房产,究竟没几个人会认为房产能够获得快速、高额的收益。那个时候,我们宁愿去买黄金,甚至股票。但自98年以后,我国的房地产行业开启了开展新纪元,以全世界绝无仅有的速度实现了兴旺国家上百年走过的路,人们的居住质量大幅提高。这期间,我们不仅诞生了超强实力的开发商,也孕育了数量众多的中产阶级,他们无数人的主要资产就是房产,有人说,在北上深卖掉一套房子,然后理财,这辈子基本就可以实现财务自由了。原因就在于这些年,我们的房产增值太厉害了。就其增值倍数来说,虽然跟一颗糖差不多,但由于房子的价值基数大,其乘数效应更是可观。比如以前一颗糖0.5分,一套房子2万,假如都增加100倍,一颗糖和房子价值分别就是5毛和200万。那么,你会认为谁增长不合理呢?其实,根本没什么区别。大家都见识了中国楼市的奇迹,也见证了房价的一路高歌,但时针转到2019年,全国商品房均价已接近9000元/平方米,将近80个城市住房均价过万,在人们的真实感知中,可能要比这个价格还要高,究竟均价都是包含一个城市很偏很偏的地方。有人说,房价不可能永久涨,终有掉头向下的时候,兴许2019年,或者2020年就是一个转折点。所以建议大家不要再买房,应该留现金最为保险。事实结果到底如何?要回答这个问题,我们就要弄清楚将来房价的趋势,向上或者是向下。太长的时光,可能我们谁都无法预测,本文以2025年为时光点,到现在6年时光,差不多以前两个楼市周期。那么,问题抛出来了:到2025年,现持有一套市价150万房产大略相当于多少现金?分析预测这个问题,就必须先寻出影响房价的关键因素,主要三大因子:第一个因子,货币贬值幅度先举个例子,设定一件商品的价值是5元,全社会的商品总价值为50万亿元,这个时候国家发行的所有货币总额刚好也是50万亿元,5年后,国家发行的货币为100万亿元,那么这件商品就从5元变为10元。这是商品价值增加了吗?显然不是,只是货币池子的钱翻倍了,也就是说货币贬值,固然,假如我们此时手上仍握着现金,结果就是被稀释了,因为你的钱已经够购不到原来同样商品了。房产也是商品,同样适用这个原理,货币贬值幅度决定了房产价值。第二个因子,地价增长速度用面粉与面包的关系来形容地价与房价关系是最贴切不过了。在现实的楼市中,两者是互为影响、互为促进。土地成本往往占整个商品房售价的65-70%,其他诸如营销成本、人员工资、治理费用和建造成本等占售价的比重并不高,开发商在北、上盖房子的成本与小县城盖房子成本差不了多少,主要就是房子下面的土地价格,不同的城市或者地段决定了面粉价必定天壤之别。决定土地价格也并非完全市场因素。据统计,2018年,我国土地出让收入已达6.5万亿元,同比2017年上涨了25%,2017年土地收入占本级财政收入比为24%,2018年只增不减,这已经是多年延续上涨。原因就在于地方对土地财政越来越依靠。究竟各城要开展,不可能都依赖国家财政。就目前来看,除北、上、深等一线大城市外,其他城市土地财政对地价影响较大,有城市土地财政依存度有进一步扩大之势。城市开展要出成绩,用钱地方多,土地收入是难割舍之源。第三个因子,人口因素离开人口因素谈房产那是不负责任的。在这轮房价上涨过程中,比较显眼的西安、成都、杭州等城市,无一例外的就是人口增长名列前茅,道理很简单,有人就有住房需求,即使是不同层次的。据联合国预测,至2030年时,中国城市化率在70%左右,彼时,中国的城镇人口将到达10.2亿,相比2018年末增加2亿城市人口。按照近5年人口增长趋势对照,其中新增城市人口中有50%的城市化人口是来源于农村,50%来源于区划调整和自然增长。恒大研究院也对这一数据举行了进一步论证。到2030年时,这2亿新增城市人口中有80%即1.6亿人,将分布在国家规划的19个城市群。其中长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、长江中下游、成渝、中原七大城市群将接纳60%的人口,约1.2亿左右,剩下的40%人口将分布在其他12个城市群。从这个角度看,将来几年,虽然人口净增长率下落,但城市人口还会继续增长,而且绝对数量还不小,这是将来楼市持续增长的基础。2025年,一套市值150万的房产到底能值多少?1年太短,10年太长。我们权且把预测的时光放在2025年,虽然我们不能完全预测出准确数据,但通过上面三大因子和具体数据,基本可以推导出一个大略数值。说是大略,也并非不可实现的数据。论证如下三点:1.货币增速。我们知道,2017年和2018年,我国m2增速为8.07%、8.1%,都在8%徘徊。假如说我们对此还没什么概念的话,那么时光再往前延伸10年看,2016年m2增速为11.3%,越往前,货币增速越高,08年的m2增速到达17.82%,在08年到16年间都保持在11.3%-17.82%之间,反过来看,我们的货币增速是逐年下落的,也就是说我们的现金贬值幅度在下落。按照此速度,到2025年货币贬值幅度大略在6%左右。2.土地财政依存度。2017年土地收入占地方财政比为24%,到2025年,我们的智能发明可能会有所增长,可以替代一部分财税收入,加之一二线城市可供建设的土地减少,土地占财税收入比可能下落到20%左右。固然,到2025年时,我们还可能面对一个新情况,那就是房产税,基本上在一些城市开始试点实行是大略率,固然,假如初期1%不到税率,对房价的影响也比较有限。3.人口增加因素。强者恒强,经济较弱的小城市人口必定面临被大城市虹吸的结果,加之农村人口继续流入大城市,到2025年时,上面提到的19个城市群人口还会净流入,只是不同城市群人口汲取的多少罢了。综上3个推导因素,我们认为,将来房价不可能继续像过去一样3年翻倍,但在人口净流入城市,可以实现5-6年翻倍,也就是说,到2025年时,彼时优质城市或者城市群仍能够实现超额增值,现在一套市价150万的房产,可能有300万到350的价值。平均数大略在250万到300万必胜客的价值。固然,还有少部分差生,比如资源型城市,说不定保原值都艰难。学习更多房产知识,欢迎关注本号往期热文:房产专家肺腑之言!2019年买房、卖房经验良心总结篇,建议收藏(此处已添加圈子卡片,请到今日头条客户端查看) 。必胜客 记者小高报道